Платить или не платить налоги при продаже жилья и его сдаче в аренду?
29 Сентября 2009
Налоговое законодательство облагает нас множеством различных налогов, а за неисполнение своих требований грозит суровыми карами вплоть до лишения свободы. И, тем не менее, на практике уклоняющихся от налогообложения наказывают довольно редко. Это, в первую очередь, связано с тем, что часто трудно доказать получение доходов, подлежащих налогообложению. И, все же, в этой статье журнал мы хотим познакомить читателей с налогами, которые должны платить владельцы недвижимости.
Способы минимизации налогов
Все, получающие доход от сдачи в аренду своей недвижимости, должны платить налоги. По налоговому законодательству ежегодно с 1 января до 30 апреля собственник сдаваемого жилья обязан сдать в местный орган ФНС налоговую декларацию за прошлый год. По этой декларации налоговая инспекция начисляет сумму налога по стандартной ставке 13%.
Широко используется способ минимизации этого налога через регистрацию индивидуального предпринимателя. Для ИП ставка налога составляет всего 6%. Зарегистрировать ИП можно своими силами, оплатив госпошлину (400 руб) и понеся незначительные расходы на изготовление печати.
При этом, следует иметь в виду, что сдача жилья в аренду должна быть зафиксирована в свидетельстве о регистрации ИП, как отдельный вид деятельности, в противном случае, Вам придется платить налог в размере тех же 13%.
У индивидуальных предпринимателей есть возможность установить и иные отношения с налоговиками. Речь идет о покупке годового патента стоимостью около 43 тысяч руб. и после этого не беспокоиться об уплате налогов. Однако, совершенно очевидно, что такая схема налогообложения выгодна лишь собственникам дорогого жилья.
Как обстоит дело на практике
А на практике большая часть арендодателей всеми силами стремится уклониться от уплаты налогов. Эксперты считают, что налоги исправно платят не более 15% арендодателей. Причем, к этой категории принадлежат, как правило, владельцы дорогих квартир. В секторе жилья эконом класса число неплательщиков налогов, скорее всего, составляет около 100%.
Что же мешает государству призвать к порядку злостных неплательщиков налогов? В первую очередь, это фактическая невозможность законным способом доказать факт сдачи жилья в аренду, ведь договоры аренды, как правило, устные...
Далее, даже подписанный договор доказывает лишь существование на тот момент намерения сдачи в аренду, а наши планы часто меняются. При этом, нет никаких расписок или иных документов, подтверждающих получение арендодателем арендной платы. В такой ситуации позиция арендодателя юридически абсолютно неуязвима.
Однако, главной причиной неудач ФНС в этой сфере, по нашему мнению, является позиция самой налоговой службы. Известно, что около 35% арендодателей заявляют о готовности платить соответствующий налог, если бы не длинные очереди в коридорах ФНС и крайне неудобное расписание работы этой государственной структуры. Другими словами, к людям, готовым поделиться с государством своими доходами, можно было бы относиться и более доброжелательно.
Льготы для продавцов недвижимости
От продажи недвижимости её собственник также должен платить налог. При этом, налоговое законодательство таким собственникам предоставляет льготу — налоговый вычет. Однако, здесь следует иметь в виду, что при сроке владения менее 3-х лет сумма, подлежащая налоговому вычету, ограничена одним миллионом рублей.
Считается, что изначально эта мера преследовала цель борьбы с рыночными спекулянтами, т.к. добропорядочные граждане каждый день квартиры не продают. Однако, по нашей российской традиции пострадали от этой меры абсолютно невинные люди, к примеру, наследники. Что делать им с квартирой полученной по наследству? Ждать три года и регулярно платить коммунальные платежи?
Способ избавиться от налога за проданную квартиру давно отработан — это заниженная стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи. Риски от таких сделок также хорошо известны. В первую очередь, в этом случае рискует покупатель, ведь в случае аннулирования сделки по решению суда он, согласно договору, получит лишь часть своих денег.
В заключение обсуждения налогов от продажи недвижимости следует упомянуть еще один момент. Люди, продавшие жилье, принадлежавшее им более трех лет, чаще всего, не ставят об этом в известность налоговую инспекцию, рассчитывая на то, что у налоговиков до них руки не дойдут. Так вот, следует сказать, что это опрометчивое решение, которое может повлечь за собой большие неприятности. Ведь это прямое нарушение действующего налогового законодательства.